채권회수 시에 고려해야할 부동산 경매비용, 실익분석

채권회수 시에 고려해야할 부동산 경매비용, 실익분석

 

물품대금 미수금이나 빌려준 돈(민사대여금)을 돌려받아야 할 상황에서 가장 먼저 생각하는 채권회수방법은 부동산 압류, 전세보증금 압류, 자동차 압류, 통장 압류, 유체동산 압류 정도인 것 같습니다.

 

 

 

그중에서 부동산 압류 경매는 기본적으로 토지나 건물의 거래가격이 높기 때문에 채권회수 시에 회수금액이 높을 것이라는 기대심리와 채무자가 부동산의 매매하는데에는 시간이 제법 걸리며 부동산 매도 후에도 채권자 취소권의 행사를 통해서 회수가 가능한 경우가 있다는 점이 장점입니다.

 

반면에 부동산 경매 시에는 경매비용이 제법 들어가기 때문에 비용에 부담이 있고, 낙찰 금액의 배당에 있어서 우선 순위를 고려해서 실익을 분석해야할 필요성이 있습니다.

 

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우선 실익을 고려할 때 분석해야할 사항을 대략적으로 보면, 경매비용, 세금, 저당권(근저당), 가압류압류채권, 전세보증금 정도인 것 같습니다.
* 그외에도 지상권, 유치권 등 다양한 권리가 있는데 이런 것은 세부적으로 판단이 필요합니다.

 

▶ 세금 - 우선권이 있지만, 금액을 확인, 예측하는 것은 어렵습니다.

▶ 경매비용 - 아래에 세부적으로 설명하겠습니다.

▶저당권(근저당권) - 부동산 소유자의 동의를 얻어서 보통 은행 등의 금융기관이나 일반 채권자가 설정해 놓은 것입니다. 금융기관은 통상 이자를 포함하여 원채권금액의 110~ 150%로 근저당을 설정해 놓는데 일반채권자보다 우선적으로 배당을 받을 권리가 있고 은행은 부동산 감정가의 50~60% 정도, 2금융권은 70~85% 정도까지 설정해 놓습니다.

경락가가 이보다 낮게 되면 일반 채권자에게 배당되는 금액이 없어서 경매를 신청할 실익이 없습니다.

 

 

 

▶ 가압류, 압류채권자(일반 채권자) - 우선 순위는 없습니다. 경매비용과 우선배당권자들이 배당을 받고도 남은 금액이 있으면 배당을 받게 되며 일반채권자가 여럿인 때에는 채권금액을 기준으로 하여 안분배당을 받게 됩니다.

예를 들어 채권자 A 900만원, B 100만원, 두 명의 채권자가 있고 남은 배당금이 100만원이라면 A는 90만원, B는 10만원을 배당받게 됩니다.

 

▶ 전세보증금 - 이사해 들어와서 살면서 전입신고가 되어 있고 확정일자를 받았다면 저당권과 같은 순위로 우선 배당을 받을 수 있습니다. 세부적으로는 제법 복잡합니다.

기본적으로 볼 때 은행 등에서 근저당을 시세에 대비하여 50%이상 설정된 상태이고 전세로 살고 있는 사람까지 있다면 거의 경매를 신청할 실익은 없다고 볼 수 있습니다.

 

★ 하지만 다른 채권자가 경매를 신청한 때에는 별도로 아래의 경매비용을 들일 필요없이 배당요구신청만 하면 되기 때문에 구태여 실익계산을 할 필요없이 배당요구신청을 하는 것이 좋습니다,
(가끔 신청하지 않았다가 배당금액이 남아서 후회하시는 분을 봅니다)

 

 

 

 

◆ 부동산경매비용
경매신청시에는 신문공고료, 현황조사수수료, 매각수수료, 감정수수료, 송달료 등의 비용을 계산하여 예납하여야 합니다.

 

신문공고료 : 건당 20만원
현황조사 수수료 : 63,260원
매각수수료 : 매각대금에 따라 다르지만 1천만원이면 20만5천원, 5천만원이면 약 80만원,
                  1억원이면 약 130만원, 3억원 약 230만원

감정수수료 : 평가가액 기준 5천만원 이하 15만원이며 그 이상은 평가가액에 따라서 증가합니다.

송달료 : 이해관계인 수에 따라 증가합니다.

 

대략적인 금액으로 정확한 경매비용은 법률사무소나 관할 경매계에 문의를 해보시는 것이 좋습니다. 대략 부동산 매각대금이 1억 정도인 경우에는 경매비용이 150만 이상 들어가기 때문에 경매비용을 고려하여 채권회수를 진행해야 합니다.