오해를 일으키는 부동산점유취득시효제도

네이버 지식인이나 다음 팁 등에서 문의를 보다보면 부동산 점유취득시효제도에 대해서 오해를 하시는 분들이 많습니다.

 

혹시라도 상속받은 내 시골 땅에 누가 들어와서 농사를 짓거나 집을 지어놓고서는 나중에 소유권 주장을 하는게 아닐까? 걱정하기도 하고

 

내 집 바로 뒤에 아무도 관리하지 않는 토지를 20년 이상 경작하고 살아왔는데 갑자기 내가 주인이다 하고 등장해서는 농작물과 건물을 철거해달라고 할 때 취득시효를 주장해서 내 소유로 만들 수 없는지 궁금해 합니다.

 

 

 

 

법조항만 본다면 그런 걱정, 그런 주장이 합리성이 있어 보입니다.

 

민법 제245조(점유로 인한 부동산소유권의 취득기간) ①20년간 소유의 의사로 평온, 공연하게 부동산을 점유하는 자는 등기함으로써 그 소유권을 취득한다.

 

②부동산의 소유자로 등기한 자가 10년간 소유의 의사로 평온, 공연하게 선의이며 과실없이 그 부동산을 점유한 때에는 소유권을 취득한다.

 

위 규정만 본다면 다른 앞뒤 사정 상관없이 10년, 20년 토지나 건물을 점유하고 지내면 다 적용을 받을 수 있을 것처럼 보입니다.

 

 

 

 

하지만 법원 판례를 보면 법규정과는 달리 까다로운 조건을 걸고 있습니다. 바로 자주점유(自主占有)입니다. 자신의 소유, 내꺼라는 의식을 가지고 있어야 한다는 점입니다.

 

"뭐 몇십년 동안 관리하고 경작하고 지냈는데 당연히 내꺼지.." 라고 생각하시는 분도 계실텐데 그런 사람 속마음이 아닙니다.

 

외부적으로 객관적으로 판단되어지는 의사가 중요한 것입니다. 예를 들어 돈을 주고 매수했다거나, 증여를 받았다면 당연히 내꺼라는 생각을 가지게 됩니다.

 

 

 

그에 비해서 임대차 계약을 통해서 빌렸다거나 처음부터 내 땅이 아닌걸 알면서 농사짓기 시작했다면 내 것이 아니다라는 생각을 가진게 됩니다. 즉 타주점유(他主占有)가 되는 것입니다.

 

이에 따르면 내가 시골땅을 한동안 방치했다고 해서 취득시효에 적용될 가능성은 거의 없습니다. 마찬가지로 타인토지나 건물을 20년 이상 관리했다고 하더라도 내께 될 수는 없습니다.

 

통상적으로 점유취득시효가 인정되는 경우를 본다면 토지나 주택을 샀는데도 불구하고 등기를 하지 않고 그냥 지낸 경우입니다. 과거에는 등기 같은데 신경을 쓰지 않아서 그런 경우가 있었습니다. 그 상황에서 추후 분쟁이 생기거나 했을 때 필요한 제도인 것입니다.

 

현대에는 바로바로 법무사에 맡겨서 이전등기를 하니 이런 문제가 생길 가능성은 점점 줄어들지 않을까 싶습니다.