전세보증금으로 보호받을 수 있는 금액은 얼마인가요?

전셋집에 세를 들어사는 때에는 무엇보다 전세보증금을 보호하는게 중요한 요소 중에 하나입니다. 사람마다 차이는 있겠지만, 본인이 보유한 자산의 큰 비중을 차지하다보니 안전하게 보장받기를 원합니다.

 

그렇다면 내가 현재 살고 있거나 지금 전세를 들어가려는 주택에서 보호 받을 수 있는 보증금은 얼마나 될까요?

 

우선 1순위로 있을 때에는 해당 주택의 담보가치를 기준으로 보장을 받게 됩니다. 선순위로 은행 등의 근저당 등이 없는 상황에서 대항력을 가지면 원칙적으로 경매에서 1순위 배당을 받게 됩니다.

 

 

 

 

전입신고 + 해당 주택에 전입 + 주민센터를 통해 전세계약서에 확정일자 까지 다 받아두면 그 다음날부터 대항력을 가지고 담보물권과 같은 순위의 권리를 가지게 됩니다.

 

물론 그렇게 해도 보증금을 100% 보호 받을 수 있는 것은 아닙니다. 해당 건물의 시세가 하락하여 경매낙찰가가 낮아지는 경우 손실을 입을 수 있습니다.

 

또한 1순위라고 위에서 얘기했지만 경매비용, 해당 부동산에 부과된 세금 등은 별도로 공시되지 않아도 담보물권보다 더 우선해서 배당받게 됩니다. 하지만 보통은 담보대출도 안 받은 집주인이 이런 부분으로 큰 문제를 일으키는 경우는 거의 없으니.. 그렇게 걱정할 부분은 아닙니다.

 

 

 

 

훔.. 은행 등의 선순위 근저당권자가 있는 상황이라면 배당 받을 수 있는 금액이 크게 줄어듭니다. 부동산등기부등본을 보면 대충 금융기관에서 대출받은 금액을 추측할 수 있습니다. 은행에서 대출금의 120%를 근저당설정하니 1억 2천만원 설정되어있으면 실 대출금은 1억정도입니다.

 

저축은행의 경우에는 130% 정도, 그리고 대부업체는 150% 정도 설정합니다. 대출이자가 높은 만큼 높게 걸어놓는 것입니다.

 

주택시세에 경매낙찰가로 일반주택 70% ~ 아파트 80% 정도로 생각하고(물론 아파트는 실제로는 더 높게 나오는 편입니다), 거기에 선순위를 제하면 받을 수 있는 금액을 대략 계산할 수 있습니다.

 

 

 

추가로 주택임대법상 소액보증금인 경우 절대적으로 우선 변제받을 수 있는 금액이 있습니다.

 

2016년 3월 31일 이후 계약분인 경우 서울특별시는 1억이하 보증금일때 3400만원을 보호받을 수 있습니다. 광역시(군제외), 안산, 용인, 김포, 광주는 6천만원이하 전세보증금일때 2천만원, 그리고 지방일땐 5천만원 이하일때 1700만원이 우선변제금이 됩니다.

 

다가구 주택등에서는 세입자들이 많아서 보호받을 수 있는 금액이 줄어들 수도 있으니 부동산중개인의 얘기도 들어보고 구체적인 내용으로 대한법률구조공단(국번없이 132번)에 문의도 해보는게 좋습니다.