전세보증금 지키는 방법은? 확정일자, 전입신고?

요즘 깡통 주택에 대한 얘기가 많습니다. 깡통 주택이란 주택에 담보대출 등이 걸려 있는 상황에서 집주인이 대출이자 등을 제때 납부하지 못하여 경매에 넘어가게 되었을 때 그 낙찰 금액이 전세보증금을 반환하기엔 부족한 경우를 말합니다.

 

즉 세입자는 보증금의 일부 또는 전부를 받지 못하는 상황이 됩니다.

이런 상황이 벌어지는 이유는 경매낙찰시에 배당금을 받는 우선 순위가 정해져 있기 때문입니다.

 

 

 

 

기본적으로 경매절차에 들어가는 비용과 해당 주택(토지)에 대해서 나온 세금, 임대차보호법에 의한 소액임대차 보증금으로 보장받는 금액이 최우선적으로 빠지게 됩니다.

즉 지역에 따라서 소액전세금일 경우에 지방 1400만원~ 서울 2500만원에 대해서는 최우선적으로 보장을 받기 때문에 그나마 조금 여유가 있지만, 이 역시도 다가구 주택일 때에는 경매 낙찰 금액의 절반금액에 한해서 배당 되기 때문에 실제 받을 수 있는 금액은 더 적을 수 있습니다.

 

◆  전세금이 일정 금액이상 일 경우 위의 최우선 금액을 보호받지 못합니다. 지역마다 기준이 틀리고, 년도 마다 기준이 바뀌고 있기 때문에 세부적인 부분은 부동산중개소 등에 문의를 해보는 것이 좋습니다.

 

 

 

 

그 다음으로 은행 등의 금융기관이나 개인에게 설정된 근저당, 저당권, 지상권, 전세권, 확정일자 및 전입신고가 된 임차권이 설정된 순서에 의해서 보호받게 됩니다.

 

◆ 임대차는 확정일자와 전입신고가 둘다 이루어진 시점이 설정된 시기가 됩니다. 월세나 전세나 차이는 없습니다.

 

보통 금융기관의 근저당권이 1순위로 설정되어 있는 경우가 많은데 집 시세의 60%정도 설정되어 있다면 전세권 보증금 전액을 보호받기는 어렵습니다.

 

◆ 예를 들어 아파트의 경우 시세 1억인데 1순위 근저당이 4천만원 설정된 곳에 6천만원 전세를 들어간다라고 보면, 보통 경매낙찰가가 80% 정도라고 생각하면 경매시 8천만원이 낙찰금액이 되니 세입자는 4천만원 밖에 못 받게 되는 거죠.

 

 

 

 

그 뒤에 가압류, 압류 등은 원칙적으로 후순위입니다.

 

쉽게 풀어서 얘기했지만 예상보다 국세지방세 체납이 큰 경우도 있고, 아파트에 비하여 빌라나 일반주택은 경매시 낙찰금액도 떨어지는데다가 지역 등의 상황에 따라서 실제 낙찰가가 달라질 수 있기 때문에 현실적으로는 적지 않게 복잡한 문제가 있습니다.

즉, 확정일자, 전입신고를 했다고 해서 완전히 보장받는 것은 아닌데다가 재계약 시의 문제도 있어서 상황에 따라서 법률전문가에게 제대로 확인해볼 필요성도 있습니다. 보통 부동산 중계소를 거칠 때에는 이런 법적인 부분에 대해서 잘 짚어주는 편이지만, 실수를 하는 경우도 있고, 언제부터인가 전세금 사기꾼들도 적지 않게 있기 때문에 스스로도 주의해서 확인해야 합니다.