월세임대차계약을 직거래 계약할 때 주의할 점은?

부동산거래를 직거래할 때 주의점은 주택을 구입하는지, 임대차계약(전세나 월세)인지,
그 보증금은 얼마인지에 따라서 차이가 있지만 월세임대차계약의 경우에는 일반적으로
임대차보증금액이 그다지 크지 않아서 요즘 유행하는 전세보증금 사기가 그다지 많지
않기 때문에 직거래의 부담감도 조금은 덜한 것같습니다. 하지만 월세보증금이 큰 경우에는
얼마든지 사기를 당할 수 있기 때문에 이런 점을 생각해서 주의해야 합니다.


1. 전세로 들어갈 주택의 부동산 등기부 등본 확인.
인터넷 등기소(링크)에서 거래하실 주소의 등기부 등본을 뽑아서 확인합니다.
물론 토지까지 확인하는 것도 나쁘진 않지만 주택에 대해서만 확인해도 별문제는 없을 것 같습니다.
비용은 열람으로 500원이면 가능합니다.


일반 주택의 경우에는 건물로 검색하고, 아파트나 오피스텔, 빌라인 경우에는 집합건물로 확인하면 됩니다.
갑구에서 해당 주택에 가압류나 가처분, 경매관련등기가 있는지 확인하여 설정되어 있는 경우에는
세부적인 내용을 모르시면 그런 주택에는 가급적 안 들어가시는 것이 좋습니다.

을구에서는 보통 은행 등에서 대출받고 근저당권을 설정해놓은 내용을 확인해야하는데..
등기부등본 상에 근저당은 주택시세와 근저당 설정금액을 보고 결정하셔야 합니다.


주택시세는 주변 부동산중개사무소에 문의를 해보시는 것이 정확하고, 근저당을 설정한 곳이
은행인 경우에는 120%설정, 즉, 근저당권으로 은행에서 6천만원이 설정되어 있다면
실제 대출금액은 5천만원이고, 저축은행인 경우에는 보통 150%설정입니다.

경매에 들어가면 낙찰금액이 주택시세에 못 미치는 낮은 금액에 떨어지는 편이기 때문에
근저당되어 있는 금액이 큰 편이라면 가급적 그 주택으로는 안 들어가는 것이 좋습니다.


2. 계약시 상대방이 그 소유주인지를 확인해야 합니다.
등기부 등본상의 소유주가 나와 있기 때문에 신분증으로 확인하면 됩니다. 대리인이 대신 계약하는
경우에는 소유주와 대리인 모두의 신분증을 확인하여야 하죠.

- 요즘 유행하는 전세보증금 사기의 경우에는 집주인의 신분증을 허위발급받는 방법을 쓰는
경우도 있기 때문에 이 방법으로는 사기를 피하기가 힘들어서 직거래보다는 가급적 공인중개사를
통해서 계약하는 것이 안전합니다. 물론 공인중개사 역시도 사칭하는 경우도 있고 전체적으로
공모하여 범죄를 저지르는 경우도 요즘은 많기 때문에 공인중개사의 신분도 확인해야 합니다.

 - 포장이사, 싱글원룸이사, 용달이사, 가정이사, 기업이사 등 다양한 견적을 여러 업체 비교하여 견적을 확인할 수 있습니다. 또한 입주 청소, 소독, 에어컨, 인테리어 등 다양한 부가서비스를 무료로 이용할 수 있습니다.

3. 집 상태에 대한 확인.
자주 발생하는 문제 중에 하나입니다. 해당 주택에 대해서 자세히 살펴보지 않고 이사를 들어간
다음에 보니 물이 샌다든지.. 보일러가 고장나 있다든지 하는 것이죠.

 

 법적으로 임대차 주택에서는 임대인(집주인)이 그 임대주택에서 임차인(세입자)이 무난하게 살 수 있는
기본적인 수리는 다 해줘야 합니다. 가급적 입주 전에 물이 샌다든지, 화장실, 보일러 등에 문제가
없는지 등을 확인해 두고 입주 전에 도배나 장판을 해주는 사항에 대해서는 확실하게 해두는 것이
추후 문제발생을 줄일 수 있습니다. 불안한 경우에는 계약서에 추가로 특약을 작성해 두는 것이
안전하죠.


4. 확정일자와 전입신고를 받아둔다.
확정일자와 전입신고는 해두면 월세계약이더라도 소액임대차보호법에 의해서 보호를 받을 수 있습니다.
확정일자 역시 임대차계약서를 가지고 가까운 주민센터(동사무소)를 방문하면 받을 수 있기 때문에
확정일자와 전입신고를 같이 받아두는 것이 좋습니다.

소액임대차보호법에 의해서 보호되는 금액은 지역 별로 차이가 있습니다.
소액임대차보증금으로 보호를 받는 것은 1,400만원(지방) ~ 2,500만원(서울)까지 해당 주택의
경매시에 저당권의 설정 순위와는 상관없이 보호를 받게 됩니다. 하지만 세입자가 많은 경우에는
그 금액에 있어서 제한을 받기 때문에 특히 임대차 주택이 다세대주택인 경우에는 몇 가구나 살고
있는지에 대해서 어느 정도 확인을 해보고 결정하는 것이 좋습니다.