안전한 전세집 찾기! 부동산 등기부 등본 보는 방법

요즘 전세값이 점점 오르고 있습니다.
그래서 조금이라도 더 전세보증금이 낮은 곳을 찾게 되는데
이를 이용해서 전세 사기를 치는 사람들도 있고,
대출을 많이 받아서 전세보증금이 보호되지 않는
전세를 내놓는 곳도 많습니다.
보통 부동산 중개소를 통해서 계약을 하면
이런 피해는 많이 피할 수 있지만
부동산 중개수수료 부담을 피하려 직거래를 하거나
모르고 무허가 중개인 등을 통하여
이런 피해를 입게 되는 경우가 있습니다.

물론 아예 집주인의 신분증을 위조하는 사기 등은 피하기 힘들지만,
해당 주택에 저당이 많이 잡혀 있어서
전세보증금을 잃게 되는 경우는
부동산 등기부 등본을 보는 방법만 알게 되면 왠만큼은 피할 수 있습니다.


우선 등기부 등본을 발급받는 것은
해당 주소지만 알고 있으면 가능합니다.
등기부 등본은 인터넷 등기소(링크)에서 발급받을 수 있습니다.
 

등기부 등본은 토지와 건물 따로 되어 있지만
전세집인 경우에는 간단하게 건물에 대해서만 확인해보면 될 것 같습니다.
건물은 집합건물(아파트, 오피스텔, 빌라 등으로
한건물의 소유권이 나눠져 있는 경우 -구분소유권),
또는 일반 주택으로 나눠져 있습니다.


비용은 열람만 하는데에는 500원입니다.
이렇게 발급받은 등기부 등본은 표제부, 갑구, 을구로 나눠져 있습니다.
표제부는 해당 건물이 어떤 건물인지, 넓이가 얼마인지 등을 확인할 수 있습니다.
다음으로 갑구는 소유권, 가압류, 등의 권리가 나와 있습니다.
줄이 그어져 있는 것은 삭제된 것으로 참고용으로 보시면 됩니다.

당연히 해당 주택에 가압류나 가처분등기 등이 되어 있는 상황이면
이를 분석하기 힘드시면 아예 그집은 포기하시는 것이 좋습니다.

다음으로 을구는 (근)저당권, 전세권 등 제한 물권이 등기되어 있습니다.
해당 주택을 담보로 얼마 정도를 대출받았는지를 예상할 수 있습니다.

예를 들어 은행대출로 근저당권 6천만원이 설정되어 있다면
대출금액은 5천만원 정도입니다.
(은행은 120%설정, 즉 5천만원 대출시 설정은 6천만원으로 설정).
그에 비해 저축은행대출로 근저당권 7,500만원이 설정되어 있다면
역시 대출금액은 5천만원 정도입니다.
(저축은행은 150%설정, 그만큼 금리가 높아서 담보권 설정금액도
높다고 볼 수 있습니다)

 


주택임대차보호법에 의하여 확정일자와 전입신고를 해둔 경우에는
저당권의 설정 순위와는 상관없이 임대차보증금의 일부는 보호를
받지만 이로써는 보호가 부족하기 때문에 해당 주택에 설정되어 있는
근저당권 등의 제한물권이 선순위로 설정되어 있는 경우에는
해당 주택의 시세를 고려해서 해당 주택에 전세로 들어갈지를 고민하셔야 합니다.


예를 들어 해당 주택의 시세가 1억인데 근저당이 먼저 5천만원이
설정되어 있고 그 주택으로 6천만원에 전세로 들어간다면 경매에
넘어갈 경우 보증금의 적지 않은 부분을 회수하기 힘들 수 있기 때문에
왠만하면 그곳으로는 전세를 안 들어가시는 것이 좋습니다.
해당 주택의 시세는 근처 부동산 중개소에 물어보시면 쉽게 아실 수 있는
편이고 경매에 들어가면 실제 시세보다 낮은 금액에 낙찰이 되기 때문에
이런 점도 고려하셔야 합니다.