저당권이란? 근저당권의 차이점 분석

전세집을 찾으면서 인터넷등기소에서 부동산등기부 등본을 출력해보면 을구에 저당권이 설정되어 있을 때도 있고 근저당권이 설정되어 있을 때도 있습니다.

 

두 제도의 차이점은 뭘까요?

 

 

 

 

저당권이란? 해당 재산권을 그대로 소유권자나 전세권자 등이 사용할 수 있도록 하고 그 재산적 가치를 담보로 하여 추후 채무자가 변제약속을 어길 때에는 일반채권자에 우선하여 변제를 받을 수 있는 권리입니다. 

 

점유사용자와 담보권자가 전혀 다르기 때문에 부동산(토지, 건물)처럼 등기 등록제도로써 소유권 등을 명시할 수 있는 재산권에 한해 인정될 수 있는데 공장, 수목(나무), 자동차 등에서도 저당권을 설정할 수 있습니다.

 

 

 

 

저당권은 담보물권으로 부동산등기부 등본을 통해 공시, 즉 모든 사람들이 법률관계를 확인할 수 있고 시간적인 설정순서에 따라 우선순위가 정해집니다.

 

예를 들어 해당 주택에 2011년10월3일 1번저당권이 설정되고, 2012년4월7일 전세가 들어오고(전입신고 + 확정일자), 2012년12월7일 2번저당권이 설정된 상태에서

 

집주인이 돈을 갚지 못해 집이 경매로 넘어갈 경우에 그 배당순위는

1. 경매비용
2. 세금(해당 주택관련)
3. 소액보증금 최우선변제금액
4. 1번 저당권
5. 전세보증금(3에서 남은 부분)
6. 2번 저당권

의 순서로 배당하게 됩니다.

 

 

 

 

중도에 금액이 부족하면 그 뒤에는 아예 배당을 받지 못합니다. 이렇게 모든 권리자가 만족할 수 없는 곳을 깡통주택이라고 합니다.

 

반대로 금액이 남으면 채무자에게 돌려주게 됩니다.

 

보통 경매까지 넘어갔을 때에는 깡통주택일 가능성이 높죠. 그러므로, 저당권 등을 설정했다고 해서 무조건 안전한 것은 아니기 때문에 부동산시세 등을 확인해서 실익을 판단해야 합니다.

 

 

 

 

근저당권이란? 금액이 고정되어 있는 일반 저당권과는 달리 채권금액이 최고한도로 정해져 있습니다.

 

즉, 은행 같은 곳에서 1억원 담보대출을 받으면 이자 등의 부대비용까지 고려하여 근저당 최고설정금액을 1억2천만원으로 설정해 놓는 것입니다.

 

실제 경매로 넘어가면 최고설정금액의 한도내에서 그동안에 상환, 연체이자 등을 계산하여 잔존채권금액을 배당받게 됩니다. 즉 1억2천설정이라도 나중에는 2000만원만 남아 있을 수도 있고 1억1500만원이 남아 있을 수도 있습니다.

 

 

 

 

근저당설정은 금융권마다 틀려서 채권원금의 110% ~ 150%까지 보통 설정하게 됩니다.

 

은행권은 낮고 반대로 이자가 높은 대부업(사채)의 경우에는 150%정도를 보통 설정하게 되죠.

 

 

 

 

근저당은 그외는 저당권과 거의 동일합니다.

 

일반적으로 경매에 넘어갈 때 아파트의 경우 시세의 70~ 80%를 낙찰 금액으로 보고 빌라나 일반 주택은 그보다도 낮은 금액에 낙찰되는 편이기 때문에 전세금이 시세의 50%가 넘는 상태에서 1순위에 근저당 등이 설정되어 있다면 전세금이 보장되기는 어려운 편입니다.

 

부동산중개소에서 권리관계 등은 대부분 확인해주지만 세입자도 자신의 재산인 만큼 잘 확인해보는 것이 좋습니다.